从“支持鼓励”变为“指导”，存量房贷利率真要降了？

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，部署下阶段工作计划。在支持房地产市场平稳健康发展方面，央行“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的提法再次引发关注。

这是央行近期关于调降存量房贷利率的第二次表态，而在7月14日央行货币政策司司长邹澜首提“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”之后，市场就一直在期待相关政策的靴子落地。

不过由于未出台调整存量房贷利率的政策，银行方面普遍持观望态度，截至目前尚未拿出可行方案。

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但因市场对调降个人存量房贷利率满怀期待，因此相关信息一经发出便在市场上迅速发酵，其间也出过“常州打响下调存量房贷第一枪”这种乌龙事件。

后经证实，所谓的常州部分银行同意下调存量房贷利率实则是可通过办理纯商贷转为“商贷+公积金贷款”的方式，来降低月供成本，而这是常州年初就有的政策。

据悉，“商转公”政策除了在常州外，近两年在江苏、陕西、河南等多省的三四线城市也已开始执行。不过不同城市的支持力度有所不同，在执行条件和落地进展上也有所差异。

除此之外，兴业银行广州分行已率先试水，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。但有媒体报道称，这只是该分行在部分支行开展的一项创新试点，只针对少数优质客户，并未在当地大量推广，且早在央行发声前即已开始试推该项优惠。

银柿财经也就此优惠事项以客户身份致电多家广州地区的兴业银行支行，有两家支行的贷款经理表示该政策仅在小范围试点执行，并未推广，所在网点并非试点没有相关政策优惠，另有一家支行贷款经理则表示“没听说过此项优惠”。

对于兴业银行的做法，不少业内人士认为是一次不错的尝试。厚雪研究首席研究员于百程认为，对客户来说，能够享受到阶段性的利率补贴，起到了降低利率的作用；对银行来说，利率优惠券的优惠幅度、期限和数量可以根据市场情况调整，具有较好的可控性，同时也不需要改变原有合同，相对便利。不排除后续有银行会效仿。

不过在央行上一次发声后，国有大行和大部分股份制银行则选择了“按兵不动”，而分析认为这些个人按揭贷款业务占比相对较高的银行才是政策得以推进的关键点。

如今央行提出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，银行层面或有加速落地的可能。易居研究院研究总监严跃进认为，从此前的“支持”和“鼓励”，转变为“指导”，意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调，所以下半年调整存量房贷是房地产领域非常重大的一件事。

作为较早呼吁降低存量房贷利率的业内人士，招联首席研究员董希淼也表示，和上一次的提法相比，这次央行提出的要求更加明确，回应了市场呼声，传递出更加积极的信号。

董希淼预计，央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。下一步，存量房贷调整工作应遵循“依法”“有序”两个原则。“依法”，即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；“有序”，即存量房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，可根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。

考虑到存量房贷利率调整可能影响银行息差稳定，进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，因此也有业内人士表示，央行可能会通过结构性货币政策工具，对影响较大的银行给予阶段性支持。

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